Od 1 stycznia 2023 roku zmieniają się zasady w zakresie opodatkowania najmu. Właściciele mieszkań, którzy rozliczali najem na zasadach ogólnych, będą zmuszeni rozliczać się z fiskusem ryczałtem. Należy pamiętać, że ryczałt płaci się od wszystkich wpływów i nie ma możliwości odliczenia kosztów. Warto zatem zrobić przegląd umów najmu i upewnić się, że zawierają one prawidłowe zapisy.
Najem prywatny jako źródło dochodu – CO OBEJMUJE?
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Jeżeli zatem przychody z najmu nie są uzyskiwane w ramach działalności gospodarczej, mamy do czynienia z tzw. najmem prywatnym. To podatnik decyduje o tym, czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. W niektórych przypadkach o tego rodzaju związaniu świadczyć będą obiektywne okoliczności, jak np. amortyzowanie danego składnika majątku jako środka trwałego w ramach działalności gospodarczej wskazuje, że przychody z najmu należy zaliczyć do źródła przychodów z działalności gospodarczej niezależnie od stanowiska samego podatnika.
Forma opodatkowania najmu prywatnego
Na podstawie art. 9a ust. 6 ustawy o PIT (w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 roku), dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Należy więc wskazać, że od 2022 roku przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze powinny być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Przed wprowadzeniem przepisów tzw. Polskiego Ładu, podatnik miał możliwość wyboru pomiędzy opodatkowaniem najmu prywatnego na zasadach ogólnych lub w formie ryczałtu.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
Od 1 stycznia 2023 roku wszyscy podatnicy będą obowiązani rozliczać najem prywatny wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Ryczałt stanowi uproszczoną formę rozliczenia podatku dochodowego. Co przy tym istotne, najem prywatny charakteryzuje się możliwością zastosowania preferencyjnej stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% do kwoty 100 000 zł. Powyżej wskazanego progu, stawka podatku wyniesie 12,5 % (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).
Powyższy limit 100 000 zł odnosi się do wszystkich oddawanych w najem lub dzierżawę przez podatnika nieruchomości, a o konieczności zastosowania podwyższonej stawki ryczałtu (12,5% zamiast 8,5%) decyduje data uzyskania przychodu pochodzącego z najmu, czyli kwota faktycznie otrzymana lub pozostawiona do dyspozycji.
Należy podkreślić, że stosując ryczałt od przychodów ewidencjonowanych podatnik nie będzie miał możliwości odliczenia kosztów związanych z nieruchomością (np. kosztów remontu lub innych kosztów utrzymania). Ryczałt jest bowiem odprowadzany od przychodu, a nie od dochodu.
Zasady rozliczania ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych
Ryczałt oblicza się samodzielnie i wpłaca co miesiąc lub co kwartał przy spełnieniu określonych warunków, do urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień- przed upływem terminu określonego na złożenia zeznania. Dodatkowo, po zakończeniu roku podatkowego podatnik składa zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu (PIT-28). PIT 28 za 2022 rok należy złożyć do dnia 2 maja 2023 roku.
Pomimo wydłużenia tego terminu ryczałt należny za grudzień oraz ostatni IV kwartał należy zapłacić nie później niż do 28 lutego 2023 r. nawet, gdy deklaracja PIT-28 nie została jeszcze złożona.
Potrzebujesz umowy najmu zwykłego lub okazjonalnego? Zadzwoń do mnie: 505-666-479