Instytucja zasiedzenia nieruchomości, czyli nabycia własności nieruchomości to jedyny legalny sposób, aby stać się właścicielem cudzej nieruchomości. Dzieje się tak na podstawie przepisów prawa i upływu czasu.

Jakie są przesłanki zasiedzenia?

Intencją zasiedzenia jest uregulowanie stanu prawnego nieruchomości zgodnie z jej aktualnym użytkowaniem. Do zasiedzenia czyjejś nieruchomości może bowiem dojść w przypadku zachowywania się jak jej samoistny posiadach. W przypadku korzystania z nieruchomości  i traktowania jej jak właściciel przez odpowiedni okres czasu może dojść do nabycia własności.

Pierwszym z warunków zasiedzenia jest posiadanie nieruchomości w sposób samoistny. Oznacza to traktowanie siebie jako właściciela nieruchomości oraz zachowywanie się wobec innych osób tak jak właściciel tej nieruchomości.

Przede wszystkim to, że posiadacz samoistny poprzez swoje zachowanie daje do zrozumienia innym osobom, że to on jest właścicielem i to właśnie jemu przysługuje pełnia praw do władania konkretną nieruchomością.

Działania te mogą być różnorakie w zależności od nieruchomości, która podlegać będzie zasiedzeniu. I tak w przypadku nieruchomości gruntowej może to być m.in. obsadzenie lub obsiewanie lub obkaszanie pola, wybudowanie budynku lub ogrodzenia, płacenie podatków od nieruchomości. W przypadku zasiedzenia nieruchomości lokalowej jest to przede wszystkim zamieszkiwanie w lokalu albo zezwalanie innym osobom na zamieszkiwanie w tym lokalu (np. poprzez podnajmowanie lokalu).

Okres posiadania niezbędny do zasiedzenia

Drugą przesłankę zasiedzenia stanowi upływ odpowiedniej ilości czasu. Okres posiadania potrzebny do zasiedzenia nieruchomości jest różny w zależności od tego, czy posiadacz samoistny działa w dobrej, czy w złej wierze i wynosi aktualnie:

20 lat w przypadku dobrej wiary,

30 lat w przypadku złej wiary.

Tak długie okresy wynikają ze stosunkowo dużej wartości nieruchomości oraz ich społecznego znaczenia, a dodatkowo mają na celu wyeliminowanie przypadkowości i przechodzenia tak ważnych przedmiotów “z rąk do rąk”.

Posiadanie samoistne prowadzące do zasiedzenia musi być nieprzerwane, co oznacza, że musi trwać przez cały okres zasiadywania. Przemijająca przeszkoda w posiadaniu rzeczy nie powoduje jednak przerwania posiadania, a co za tym idzie biegu zasiedzenia.

Przerwania posiadania samoistnego nie powoduje także oddanie nieruchomości do posiadania zależnego innej osobie (np. oddanie w najem albo dzierżawę). Zasiadujący w takim przypadku nadal zachowuje się jak właściciel rzeczy, a oddanie przedmiotu zasiedzenia innej osobie do czasowego korzystania może być wręcz traktowane jako potwierdzające zachowywanie się w stosunku do rzeczy jak jej wyłączny właściciel (który decyduje o tym kto i na jakich zasadach korzysta z jego własności).

Do okresu posiadania można doliczyć okres posiadania poprzednika prawnego. Dotyczy to w szczególności spadkobierców, którzy doliczą do okresu swojego posiadania także okres posiadania spadkodawcy. W takim przypadku jeśli poprzednik zasiadywał nieruchomość w złej wierze, a jego następca działał już w dobrej wierze, to pod uwagę brany będzie dłuższy okres wymagany do zasiedzenia przez posiadacza w złej wierze.

Kto może złożyć wniosek o zasiedzenie?

Przepisy prawa nie przewidują zastrzeżeń co do podmiotu, który może zasiadywać. Może to zrobić zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna.

W przypadku osób prawnych należy pamiętać iż dobrej albo złej wiary, o której będzie mowa poniżej nie przypisuje się bezpośrednio osobie prawnej (np. spółce z o.o.), lecz osobom pełniącym funkcję w organach spółki (np. członków zarządu).

Jakie nieruchomości mogą być przedmiotem zasiedzenia?

Nieruchomości gruntowe

O ile nieruchomości gruntowe stanowią “standardowy typ” nieruchomości podlegających zasiedzeniu, o tyle w przypadku nieruchomości budynkowej i lokalowej, występują dodatkowe ograniczenia wpływające na cały proces zasiedzenia.

Nieruchomości lokalowe

Zasiedzenie lokalu jest możliwe w przypadku, w którym został on wyodrębniony w sensie prawnym (stanowi on przedmiot odrębnej własności). Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości (budnku) albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

W przypadku lokali niewyodrębnionych w sensie prawnym zasiedzeniu może podlegać także udział w prawie współwłasności nieruchomości. Stopień zasiedzenia tego prawa może odpowiadać proporcji powierzchni lokalu do powierzchni budynku, w którym znajduje się dany lokal.

Nieruchomości budynkowe

Zasadą jest, że budynek wybudowany na nieruchomości nie stanowi odrębnego przedmiotu własności, stanowi on tzw. część składową nieruchomości gruntowej (właściciel gruntu jest jednocześnie właścicielem budynku). Z tego powodu, zasiedzenie prawa własności budynku jest możliwe tylko w połączeniu z zasiedzeniem prawa własności gruntu.

Zasiedzenie a podatek

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie, po stronie nowego właściciela powstaje obowiązek podatkowy wynikający z Ustawy o podatku od spadków i darowizn. Nabycie własności w drodze zasiedzenia podlega opodatkowaniu w wysokości 7% podstawy opodatkowania.

Podstawą opodatkowania w przypadku zasiedzenia jest wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość). Wartość należy ustalić według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia (data nabycia jest stwierdzana w postanowieniu wydanym przez sąd) i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego (uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia).

We właściwym z uwagi na miejsce położenia nieruchomości Urzędzie Skarbowym w terminie 30 dni od powstania obowiązku podatkowego należy złożyć formularz SD-3.